Problemi estimativi dell'investimento immobiliare nelle aree metropolitane

Marco Sirnonotti* 1. Introduzione La relazione intende proporre un'applicazione della metodologia estimativa nella stima degli effetti esterni relativi a interventi di micro e meso scala in aree urbane, con particolare riferimento al comparto di intervento urbanistico attuativo.A tal fine la relazione segue l'impostazione estimativa individuando preliminarmente il criterio o i criteri di stima delle grandezze economiche concernenti il comparto attuativo, e quindi applicando la metodologia di valutazione monetaria. 2.Criteri di stima L'ambito degli investimenti immobiliari urbani si presenta complesso e articolato, per cui la definizione del criterio di stima necessita di una serie circostanziata di ipotesi che rappresentino il problema estimativo, allo scopo di costruire un modello interpretativo (e previsivo ai fini della valutazione).Inquestoambito, ilcriteriogeneraledistima sipuòconcettualmente fondare sul principio marshalliano del margine dell'edilizia, secondo il quale l'impresa raggiunge l'equilibrio quando il costo d i sopraelevazione eguaglia la rendita marginale del terreno.Nel comparto di intervento urbanistico attuativo, il contesto edilizio e urbano risulta più ampio e complesso della singola costruzione, e i soggetti che vi figurano sono più numerosi e con interessi economici e extraeconomici spesso in conflitto tra loro (soggetti diretti, soggetti indiretti e pubblica amministrazione).In termini quantitativi il comparto di intervento urbanistico attuativo propone le aliquote fisiche di ripartizione dell'area originaria, in linea di massima indicate nell'area privata edificabile (xp), nell'area privata a verde condominiale (xc) e nell'area a verde pubblico di

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