Metodologie di valutazione del mercato immobiliare

Le tipologie di beni considerate nelle analisi e valutazioni del mercato immobiliare sono, come noto, estremamente diversificate, sia per i caratteri intrinseci degli stessi beni, sia per una serie di elementi quali le finalità d'utilizzo da parte degli acquirenti, il contesto legislativo, la normativa urbanistica.L'analisi di questi mercati presenta approcci metodologici che, sviluppatisi originariamente sulle teorie economiche neoclassiche (Van Thunen, 1903;Marshall, 1959) si sono polarizzati successivamente sulla ricerca dei numerosissimi fattori che, per ogni categoria omogenea di beni (terreni agricoli, terreni con potenzialità edificatorie, terreni edificabili, prodotti edilizi) potessero influenzare il comportamento del mercato (le fonti citabili sono, per questa categoria di ricerche, elevatissime e, a puro titolo di riferimento, si rammenta una delle prime: Haig, 1926 e, recentemente, Simonotti, 1991).Nel contesto teorico presentano inoltre notevole rilevanza le problematiche connesse alla rendita fondiaria ed edilizia (Polelli, 1996), da collegare, come ha ripetutamente sottolineato il Forte (Forte, 1968, De Rossi e Forte, 1993) alla asimmetria informativa presente sui mercati.Negli anni più recenti ha assunto importanza anche la considerazione delle forme di marketing urbano utilizzabili da parte di operatori pubblici e privati per la gestione dell'offerta (Camagni, 1993, Ashworth e Woogd, 1990).Nell'ambito delle ricerche sui mercati immobiliari, è in fase di studio l'individuazione di un opportuno set di metodologie da adottare per l'analisi del mercato degli immobili residenziali nell'area metropolitana di Milano, interessata sia al momento attuale, che in termini prospettici, da numerosi interventi di riqualificazione urbana.La esatta conoscenza della dinamica del mercato, con riferimento alle diverse zone omogenee della area per qualità dei servizi essenziali (quali trasporti urbani ed esercizi commerciali) e qualità ambientali

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